Неосновательное обогащение при использовании муниципальной земли.

Настоящая статья представляет интерес не только для специалистов в области права, но также носит прикладной характер, в качестве алгоритма действий для возможности самостоятельного отстаивания своих прав, непосредственно самими участниками землепользования.

Вопрос, поставленный в настоящей статье может касаться любых правоприменителей, когда-либо столкнувшихся с позицией КИО (ранее КУГИ) в части взыскания неосновательного обогащения в виде арендной платы за пользование земельными участками, расположенными на территории Санкт-Петербурга и принадлежащими городу.

Автору однажды довелось участвовать в подобного рода делоразбирательстве в одном из судов Санкт-Петербурга, к подсудности которого относился подобный спор.

Начнем по порядку.

КУГИ на тот момент преобразовавшийся в процессе спора в КИО, предъявил иск к гражданке Г., инвалиду IIгруппы, о возмещении неосновательного обогащения за пользование землей, относящейся к собственности города, мотивируя это тем, что гражданка Г. передвинула незаконно свой забор за пределы своего земельного участка и тем самым получила неосновательное обогащение в виде неоплаченной ею арендной платы за не принадлежащее ей землепользование.

Сумма требований истца составила порядка 1 500 000 руб., что на момент предъявления иска, с учетом курса рубля (1$/25 руб.) составляла около 60 000 долларов США.

Пенсионерка, инвалид IIгруппы, проживающая в частном секторе, существующая за счет выращенных на участке огурцов, укропа и картошки с брюквой и сельдереем, обратилась ко мне за правовой помощью, вообще не понимая за что и кому она должна выплатить подобные несусветные денежные суммы, тем более, что забор она передвинула с
целью ликвидации несанкционированной свалки на границе с ее участком (равно как и с целью невозможности ее образования в будущем) и за свой счет вывезла несколько грузовиков мусора, что отказывались делать городские чиновники. На месте бывшей, ограниченной новым забором, свалки начали расти брюква с укропом, сельдерей и петрушка. Выгода от выращивания которых была явно несоразмерна предъявленным к ней требованиям в сумме приблизительно равной 60 000 долларов США.

В обоснование своих требований КУГИ (затем КИО) указывал, что размер цены иска Комитета рассчитан в соответствии снормами «Положения о порядке определения базовых ставок арендной платы и коэффициентов, используемых в Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга»(далее Положение), сам расчет совершен по формуле:

Ар = Bs х Кmp х Ps х Кф х Кп х Кд х Кк

При этом Комитет исходил из того, что:

1. Bs = 3074, 40 руб. (базовая ставка арендной платы за 1 кв. м в соответствии с 12 зоной
градостроительной деятельности).

2. Kmp = 1.00 (коэффициент местоположения, характеризующий увеличение базовой ставки арендной платы за счет совместного влияния на повышение коммерческой привлекательности земельного участка).

3. Ps = 450 кв.м (площадь используемого земельного участка).

4.Кф = 1.00 (коэффициент функционального использования территории, с кодом функционального использования территории (Кн) 18.

5. Кп = 0,63125 (коэффициент площади функционального использования при Кн=18).

6. Кд = 1,00 (коэффициент динамики рынка недвижимости).

7. Кк = 1.00 (корректирующий коэффициент — интегральный коэффициент, характеризующий совместное действие факторов, повышающих и понижающих
арендную плату за земельный участок).

По результатам наполнения вышеуказанной формулы конкретными цифрами, выходило, что
гражданка Г. за три неполных года пользования участком площадью 0,45 сотки обязана
уплатить в пользу Комитета 1 471 900 рублей неосновательного обогащения.

В ходе рассмотрения спора Комитет ссылался насудебную практику городского суда Санкт-Петербурга, указывая, что ниже стоящими судами города по аналогичным делам уже было вынесено 12 судебных решений не в пользу жителей Санкт-Петербурга и все решения были
оставлены городским судом без изменения. Суду, в производстве которого находилось дело, Комитетом представлялись копии уже вступивших в законную силу решений и апелляционных определений городского суда по аналогичным делам.

Шли новогодние каникулы, что позволило автору статьи заниматься, исключительно, изучением нюансов Методики определения арендной платы на территории Санкт-Петербурга, с учетом всех её каучуковых формулировок, массой приложений, соотношения и применения всех определенных в этих приложениях коэффициентов.

В результате такого новогоднего «времяпрепровождения» у автора статьи вырисовывалась по возникшему спору диаметрально противоположная Комитету правовая позиция.

Приняв поручение на представление интересов клиента, автором были представлены суду письменные мотивированные возражения на иск, в которых даваласьдетальная правовая оценка заявленных Комитетом требований, с учетом применяемой им же Методикой определения размера арендной платы на территории Санкт-Петербурга.

В частности, было указано, что:

1. Согласно п.2.3 Приложения № 1 к "Положению", Кф — коэффициент функционального использования территории определяется, в соответствии с приложением N 4 к Положениюдля установленных Положением кодов функционального использования территории (Кн),
по которым используется арендуемый земельный участок (эту формулировку придумал
не автор статьи, именно так гласит п.2.3 Приложения № 1 к "Положению").

Код функционального использования территории определяется по фактическому функциональному использованию земельного участка (части земельного участка), в том числе зданий и сооружений.

Фактическое землепользование гражданки Г., как указывает сам Комитет в своем заявлении, это хозяйственные постройки (а не гипермаркеты, ломбарды или аптечные киоски), т.е. личное подсобное хозяйство, что относится к категории "дома усадебного типа, коттеджи", а не любые, на ее усмотрение, виды деятельности. Следовательно, код функционального использования (Кн) может быть только 1.1 и никакой другой.

2. С кодом функционального использования (Кн) 1.1 применяется, при данных обстоятельствах, только коэффициент (Кф) равный 0,0035, что определено в Приложении
№4 к Положению (в то время как Комитет в своих расчетах использует все коэффициенты для капитальных строений, в том числе Кп из таблицы 1, Приложения № 5).

Казалось бы на этом можно и остановится, т.к. сумма возможных для удовлетворения требований при Кф = 0,0035 уже составляет всего 5 125 рублей, и клиент готов их
отдать хоть прямо сейчас, лишь бы забыть о требуемых с него полутора миллионах,
однако, автор статьи посчитал это недостаточным, и продолжив развитие правовой
конструкции в интересах клиента, указал суду на следующее:

3. Согласно Приложению N 7 к Положению "Особые (льготные) виды деятельности
арендаторов" (Таблица № 2 п.2), в отношении инвалидов II группы, применяется Ставка арендной платы равная нулю, как это предусмотрено для арендаторов — физических лиц, использующих земельные участки для личных бытовых нужд: огородничество, садоводство, личное подсобное хозяйство.

Приложением № 4 к «Положению», для лиц льготных категорий, указанных в Приложении
№ 7, определен Кн — 20 с Кф, равный 0,0000.

Таким образом, если в формуле расчета размера годовой арендной платы, примененной Комитетом в качестве формулы расчета цены иска, базовую ставку арендной платы заменить на ставку арендной платы, которая, в соответствии с Положением должна быть
применена к имеющимся правоотношениям, цена иска будетсовершенно иная. Аналогичный результат будет получен при замене Кн -18, на подлежащий применению Кн — 20.

С учетом изложенного, автором статьи, суду был представлен правильный расчет цены иска по формуле Ар = Bs х Кmp х Ps х Кф х Кп х Кд х Кк который в цифровом исчислении выглядел следующим образом:

Ар = 0 х 1,00 х 450 х 0,0 х 1,00 х 1,00 х 1,00 = 0

Из произведенного по формуле расчета следовало, что размер арендной платы за используемый участок, при данном субъектном составе участников, получается равным нулю, а, следовательно, и неосновательное обогащение за счет сбережения средств на арендную плату отсутствует.

Судом первой инстанции в иске Комитету было полностью отказано, апелляционная инстанция от рассмотрения жалобы Комитета уклонилась, сославшись на пропуск им срока подачи апелляционной жалобы.

А. Манкевич

Почетный адвокат России

Член Президиума СПОКАд